Les faits
Par acte authentique du 13 mars 2007 faisant suite à un contrat de réservation proposé par une société de conseil en gestion de patrimoine (l’intermédiaire), M. et Mme S… (les acquéreurs) ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement dans un immeuble au titre du dispositif de défiscalisation « Girardin ». Une société X (le gestionnaire) ayant été mandatée par eux pour réaliser la gestion locative du bien ;
Suite à un état d’une vacance locative de plusieurs années, l’administration fiscale a remis en cause le bénéfice du régime de faveur.
Les acquéreurs ont alors assigné l’intermédiaire et le gestionnaire en responsabilité et indemnisation.
La décision
Pour la Haute cour, le conseiller en gestion de patrimoine, qui propose une opération de défiscalisation, est tenu d’un devoir de conseil sur les conditions auxquelles est subordonnée l’application du régime fiscal de faveur proposé et sur les risques de redressement fiscal.
En outre, le conseiller en gestion de patrimoine est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise et doit s’assurer du sérieux des personnes avec lesquelles il met ses clients en relation.
Il est en l’espèce constaté que les acquéreurs s’étaient engagés, par un écrit du 22 mai 2008, « à louer nu et à usage de résidence principale du locataire, pendant un délai de six mois après son achèvement et ce, pendant une durée de six ans à compter du 1er jour du 1er mois le bien suivant : […]. De ce fait, les juges considèrent que les investisseurs avaient été parfaitement informés de la durée de la location requise pour bénéficier de la réduction d’impôts et du mécanisme fiscal « Girardin ».
Par ailleurs, il est souligné, que le bien avait été donné en location dès l’origine pendant deux années consécutives et que le locataire avait donné congé à la suite d’un dégât des eaux et d’un litige non résolu entre les assureurs. Selon la Cour de cassation rien ne permettait d’affirmer qu’au jour où l’intermédiaire avait commercialisé le bien, il disposait des moyens d’entrevoir la faible qualité des prestations du gestionnaire ou les défauts de la construction. Il ne pouvait être reproché à ce dernier d’avoir manqué à son devoir de conseil.
Remarque
Dans cette décision d’autres arguments, non repris dans nos commentaires, étaient invoqués par le requérant. (Nous vous invitons à lire le texte intégral de la décision)
Le nombre de contentieux devant les tribunaux relatifs aux dispositifs de défiscalisation est en constante évolution. Deux types d’affaires prospèrent. Les premières portent sur l’application des dispositifs fiscaux, les secondes sur la responsabilité des conseils et commercialisateurs.
Source
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 septembre 2019, 18-17.151
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