Une SCI qui exerce une activité commerciale pour plus de 10% de son CA relève de plein droit de l’impôt sur les sociétés. Cette conséquence peut notamment résulter d’une location en meublé.

La CCA de Marseille vient à nouveau de traiter un cas litigieux.

Les faits :

La SCI P détenue par parts égales par deux personnes physiques, a acquis un terrain afin d’y réaliser une résidence de tourisme destinée à la location. Par bail commercial daté du 30 décembre 1997, la SCI P a donné en location cette résidence à la SARL P détenue par les mêmes associés.

L’administration a estimé que la SCI P devait être assujettie à l’impôt sur les sociétés en application des dispositions du 2 de l’article 206 du CGI, dès lorsqu’elle exerçait une activité de loueur en meublé (activité commerciale).

La décision :

Il résulte de l’instruction que la SCI P a construit résidence de tourisme meublée qu’elle a donné à bail commercial aux fins d’exploitation à la SARL P. La SCI ayant acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence a été considérée par l’administration fiscale comme se livrant à une activité de location d’immeubles en meublé ressortissant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soumise à l’impôt sur les sociétés en application des dispositions de l’article 206-2 du code général des impôts.

Le contribuable conteste l’analyse du fisc en soutenant que la SCI exerçait une activité civile de location de locaux non meublés.

Il est jugé que la circonstance que durant les années 2008 à 2011, l’ensemble des équipements garnissant les locaux ne figuraient pas à l’actif de la SCI, écritures comptables ne valant pas transmission de titre de propriété à l’issue du bail commercial, est sans influence sur la commercialité de l’activité exercée par la SCI, eu égard aux constatations opérées par l’administration fiscale au cours de la procédure de contrôle, d’une activité de mise en location depuis 1990 de ladite résidence de tourisme comprenant vingt maisons équipées et meublées, à l’obligation contractuelle pour la société locataire de maintenir en l’état les locaux loués, aux stipulations du bail commercial conclu qui mentionne ” la location d’une résidence de tourisme comprenant une vingtaine de maisons équipées “.

En outre, l’objet social de la SCI dont les statuts ont été déposés le 21 juin 1989 prévoyait, dans sa rédaction en date du 5 février 2002, à son article 2, que la société a pour objet : ” acquisition de terrains, réalisation sur les dits-terrains de toutes constructions, lotissement ou village de vacances et plus généralement toutes résidences de tourisme qui pourront être autorisées, louer en totalité ou par lots lesdits immeubles, vendre en totalité ou par lots lesdits immeubles, et d’une façon générale, toutes opérations mobilières ou immobilières ou financières susceptibles de faciliter la réalisation des objets ci-dessus définis

Il est jugé que “. Dans ces conditions, la SCI P , doit être regardée comme s’étant livrée à une exploitation commerciale de la résidence de tourisme au sens de l’article 34 du code général des impôts, la rendant, par suite, passible de l’impôt sur les sociétés.

(Depuis 2017, l’article 35 du CGI qualifie expressément la location en meublé d’activité commerciale au plan fiscal)

Observations :

Il convient de vérifier que la SARL qui exerce l’activité de location en meublé possède les meubles. (Ces derniers figurant alors au bilan de la SARL)

Il convient aussi de vérifier que l’objet social de la SCI écarte la possibilité d’exercer l’activité de loueur en meublé.

La décision ne tranche pas expressément la question de l’impact du bail commercial…

Sur ce point, le débat reste ouvert depuis la publication d’une réponse ministérielle :

Réponse ministérielle FRASSA n° 23432 JO Sénat 09/03/2017

Question

  1. Christophe-André Frassa attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur le régime d’imposition des revenus perçus par un propriétaire ayant consenti un bail nu à un premier locataire consentant à son tour, un second bail meublé au titre de la sous-location.

Les revenus issus d’un bien loué nu sont imposés dans le régime des revenus fonciers. À l’inverse, les revenus tirés d’une location meublée relèvent, sauf exception, du régime des bénéfices industriels et commerciaux. S’agissant d’une sous-location, deux revenus sont à déclarer, d’une part les revenus perçus par le propriétaire bailleur (versés par le premier locataire) ; d’autre part, les revenus perçus par le locataire (versés par le sous-locataire).

Dans ce cas, il lui demande dans quel revenu catégoriel doivent être déclarés les revenus perçus par le propriétaire.

Réponse

Conformément aux dispositions de l’article 14 du code général des impôts (CGI), sont compris dans la catégorie des revenus fonciers les revenus des propriétés bâties et des propriétés non bâties de toute nature lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale. En application de l’article 34 du CGI et selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, les revenus provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue, propriétaire ou locataire principal, relèvent quant à eux de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par ailleurs, les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n’entrent pas non plus dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent d’une manière générale de celle des bénéfices non-commerciaux. Toutefois, si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux et relèvent alors de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces précisions figurent au paragraphe n°  80 du BOI-RFPI-CHAMP-10-30-20160907 publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts. Au cas particulier évoqué, il existe deux baux, l’un entre le propriétaire de l’immeuble et le locataire, dans le cadre d’une location nue, l’autre entre le locataire principal et un sous-locataire, dans le cadre d’une sous-location meublée. Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents et, à ce titre, les bénéfices qu’ils procurent sont à déclarer par chacun des bailleurs dans la catégorie d’imposition dont ils relèvent respectivement. Ainsi, dès lors que le contrat de bail porte sur un immeuble nu, les loyers perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, le fait que le bien fasse par ailleurs l’objet d’une sous-location en meublé par le locataire en titre étant sans incidence sur la catégorie de revenu dont relève le propriétaire. En revanche, le locataire principal qui, lui, donne en sous-location meublée le bien auprès d’une tierce personne, devra déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Nota :

En matière de TVA, l’article 260 D du CGI dispose que les locations de locaux nus ou meublés dont la destination finale est le logement meublé, sont toujours considérées comme une opération de fourniture de logements meublés. Ces locations sont alors soumises soit de plein droit à TVA soit exonérées, mais ne peuvent en aucun cas soumises à TVA sur option. (BOI-TVA-CHAMP-50-10 §60 et 70).

De surcroît, trois arrêts (anciens) ont considéré que la location du mobilier d’une part et de l’immeuble d’autre part, par la même personne (ou le même groupe) relève de la location meublée.

Remarque importante : Le BOFiP publié en avril 2017 n’a pas intégré cette réponse ministérielle.

Pour aller plus loin …

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