La loi de finances pour 2018 a mis en place l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La loi de finances pour 2019 est venue apporter quelques aménagements pour cet impôt, notamment pour les modalités de détermination du passif déductible.
Une question est souvent posée :
Comment traiter au regard de l’IFI les comptes courants d’associés dans les sociétés (principalement les SCI) détenant un actif immobilier taxable ?
I. Ce que dit la loi
La loi distingue les dettes souscrites par le contribuable de celles contractées via une société. Les dettes « personnelles » sont régies par les dispositions de l’article 974 du CGI. Les dettes « sociales » sont visées à l’article 973 du même code.
S’agissant des dettes sociales, pour quatre situations il ne sera pas possible de tenir compte de certains passifs sociaux afin de minorer la valeur des titres taxables à l’IFI.
A. Des dettes contractées dans le cadre d’une vente à soi-même
Il s’agit des dettes contractées directement ou indirectement pour l’acquisition d’un actif imposable dont était déjà propriétaire un membre du fiscal par une société contrôlée au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter par l’un des membres du foyer fiscal.
Le législateur a souhaité ainsi limiter les effets d’une « vente à soi-même ».
Prenons un exemple pour mieux comprendre.
Un foyer fiscal détient un actif taxable d’une valeur d’un million d’euros (1M€). Aucun passif n’été attaché à cet actif.
Le contribuable pourrait vendre cet immeuble à une société qui s’endetterait auprès d’un établissement bancaire pour financer l’acquisition. Le contribuable percevrait alors le prix de cession net d’impôt de plus-value. Ces capitaux seraient exonérés d’IFI sauf en cas de réinvestissement dans un sous-jacent immobilier.
La société, quant à elle, aurait un actif et un passif identiques en valeur (1M€ d’actif et 1M€ de passif).
Nous l’avons compris cette situation permettrait de sortir l’actif de la base taxable à l’IFI en lui affectant un nouveau passif bancaire tout en appréhendant sa valeur en cash.
Les motivations du législateur sont donc évidentes. Le passif dans le cadre d’une vente à « soi-même » n’est pas déductible sauf « si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ». Nous aborderons cette exception plus loin.