Le législateur a supprimé à compter du premier janvier 2018 l’ISF pour le remplacer par l’IFI.
Dans un BOFiP du 8 juin 2018, l’administration a publié ses commentaires relatifs à ce nouvel impôt.
Tous les biens et droits immobiliers appartenant au redevable de l’impôt entre dans le champ d’application de l’IFI, et la résidence principale est donc naturellement visée. Cependant, tout comme pour l’ISF, le législateur a prévu des spécificités pour l’imposition de cet actif immobilier. Ces spécificités concernent d’un part l’assiette taxable et d’autre part, la prise en compte du passif.
I. Problématiques relatives à la base taxable
Principe : Un immeuble occupé par son propriétaire, qui n’est grevé d’aucun engagement de location, ne peut, en principe, être évalué que comme un immeuble libre.
Le BOFiP rappelle l’existence du téléservice PATRIM pour aider à déterminer cette valeur.
Par dérogation, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.
A. Quid en cas de détention indirecte de la RP ?
Sont exclus de ce dispositif d’abattement de 30% les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, alors même que l’immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable.
(Solution identique à celle retenue pour l’ISF)
B. Quid pour les couples mariés faisant l’objet d’une imposition distincte ?
En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %.
En revanche, lorsque les époux font l’objet d’impositions séparées à l’IFI, parce qu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou qu’ils ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux.
C. Quid en présence d’un démembrement ?
Le logement qui est compris, pour sa valeur vénale réelle en pleine propriété, dans le patrimoine de l’usufruitier, du titulaire du droit d’usage ou d’habitation et qui est occupé à titre de résidence principale bénéficie de l’abattement de 30 %.
Dans l’hypothèse où la valeur de cet immeuble est comprise respectivement dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu-propriétaire, cet abattement de 30 % est applicable à celui ou ceux d’entre eux qui l’occupe à titre de résidence principale, sur la valeur de sa part dans l’immeuble.
D. Quid après le décès du propriétaire ?
Le droit temporaire au logement sur l’habitation principale transmise aux héritiers n’est ni cessible, ni transmissible. A ce titre, il n’a pas de valeur patrimoniale. Il échappe en conséquence à l’IFI.
Pour les héritiers, propriétaires au 1er janvier d’un immeuble grevé d’un droit viager au logement du conjoint survivant, il est toutefois admis que ces derniers bénéficient de l’abattement de 30 %.
(Solutions identiques à celles retenues pour l’ISF)
II. Problématiques relatives au passif
Les dettes ne sont admises en déduction qu’à hauteur de la fraction de leur montant qui sert à financer des dépenses affectées à des actifs imposables pour le redevable.
Une dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n’est donc jamais déductible. Par exemple, celles qui se rapportent à des biens démembrés compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable à l’IFI de l’usufruitier, ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire, de même que celles qui se rapportent à des actifs professionnels exonérés du redevable.
En cas d’imposition partielle d’un actif, la dette finançant une dépense éligible affectée à cet actif n’est admise en déduction qu’à proportion de la fraction de la valeur de l’actif qui est imposable.
Il est toutefois admis que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 %, soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).
Application :
Le Bofip précise qu’est déductible la dette résultant d’un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible.