Les faits
Des époux ont créé une SCI dont ils détenaient ensemble 100% du capital. Le 10 juin 2003, ils ont acquis par l’intermédiaire de la SCI un ensemble immobilier.
A l’achèvement des travaux, ils ont loué les appartements réalisés et à compter du 1er août 2005 ont bénéficié du dispositif de ROBIEN sur les revenus fonciers générés.
Souhaitant transmettre leur patrimoine à leurs deux filles, par acte du 22 décembre 2008, ils leur ont donné entre vifs à titre de partage anticipé la nue-propriété des parts sociales de la SCI.
Le démembrement de la propriété inhérent à l’acte de donation-partage du 22 décembre 2008, a entraîné une remise en cause par l’administration fiscale du dispositif de ROBIEN et un redressement fiscal.
Les investisseurs font grief à leur Notaire de n’avoir pas rempli son obligation d’information et de conseil en omettant de les éclairer sur la portée et les effets quant aux incidences fiscales de la donation-partage envisagée et d’avoir engagé à ce titre sa responsabilité quasi-délictuelle.
Estimant avoir été mal conseillés par leur notaire lors de la donation-partage, ils ont sollicité indemnisation de leurs préjudices. Faute de règlement amiable du litige, ils ont introduit une action devant le tribunal de grande instance de Laval qui a condamné le Notaire à payer à M et Mme M. la somme de 279.700 euros avec intérêts au taux légal.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le Notaire qui avait reçu les actes d’acquisition de l’ensemble immobilier le 10 juin 2003 par la SCI puis deux actes de prêt immobilier ne pouvait ignorer que l’objectif des époux M. était de mener une opération de promotion immobilière en vue de louer les logements construits et il devait nécessairement se douter qu’ils avaient pu chercher à bénéficier du dispositif fiscal de ROBIEN.
La décision
La Cour d’appel d’Angers a confirmé cette décision.
Selon les juges, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.
Il doit informer clairement et complètement ses clients sur les incidences fiscales de l’acte. Il importe peu que Me M. n’ait pas conseillé la donation-partage et que ce soit M. et Mme M., ayant pour perspective la possibilité de transmission de leur patrimoine à leurs filles exonérée de droits de mutation, qui soient à l’origine de ce projet.
Dès lors que le notaire était sollicité pour dresser l’acte de donation-partage, il était tenu d’éclairer ses clients sur sa portée juridique et fiscale et au besoin, il devait les en dissuader au regard de l’ensemble des implications fiscales, au-delà de la simple exonération de droits de mutation qui leur était apparue attractive.
Pour ce faire, il appartenait à Me M. de réunir les informations utiles pour pouvoir délivrer une information suffisante aux époux M.
Il est constaté que cela n’a pas été réalisé en l’espèce.
Sur le fonds
On rappelle qu’au terme des dispositions de l’article 31-I1er h du code général des impôts, la déduction au titre de l’amortissement ROBIEN n’est pas applicable aux revenus de l’immeuble dont le droit de propriété est démembré. (Sauf démembrement successoral, si le conjoint usufruitier survivant poursuit l’engagement de location)