La gestion des revenus fonciers est toujours une opération complexe et délicate. Lorsque la propriété est partagée par le biais d’un démembrement de propriété, les problématiques se compliquent.
Les conflits entre contribuables, conseils et le fisc sont nombreux. Le Conseil d’Etat joue le rôle de l’arbitre…
Illustration avec deux cas :
I. Déductibilité des intérêts d’emprunt payés pour l’achat de la nue-propriété de parts de SCI.
En vertu de l’article 8 du CGI, en cas de démembrement de la propriété de parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société.
Le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre. Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier. Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l’intéressé percevrait à raison d’autres biens ou droits immobiliers.
Le Conseil d’Etat a confirmé la doctrine fiscale considérant que le ministre n’a ni ajouté à la loi, ni méconnu les articles 8, 13, 28 et 31 du code général des impôts.
Le Conseil d’Etat confirme par la même occasion le traitement distinct entre l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble et de parts de sociétés de personnes.
En effet, dans un rescrit n° 2007/53 (FP) du 11 décembre 2007, mentionné au BOFiP, il est admis que les intérêts d’emprunt effectivement versés par les nu-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.
II. Qui bénéficie du déficit foncier en présence de parts démembrées ?
« Toutefois, l’usufruitier et le nu-propriétaire de droits sociaux démembrés peuvent décider d’une répartition conventionnelle des résultats sociaux opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle ait été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine ».