Le législateur a par le biais de trois lois :
– La loi de finances pour 2009 ;
– La loi du 25 mars 2009 ;
– La loi de finances rectificative pour 2009
procédé à une réforme globale du dispositif « Malraux ». Le régime antérieur de déduction des charges a été transformé en une réduction d’impôt sur le revenu plafonnée (CGI, art. 199 tervicies).
Cette réforme étant intégrée dans le processus général de réduction des niches fiscales.
Cette réduction s’applique aux contribuables domiciliés en France à raison des dépenses de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009. Elle s’applique également aux contribuables qui souscrivent à compter de la même date des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes dépenses (CGI, art. 199 tervicies, IV bis).
Avec un léger retard de quelques années… !!! un décret du 23 août 2012 (D. n° 2012-992, 23 août 2012 : Journal Officiel 25 Aout 2012, @ texte n° 4) vient de fixer les obligations déclaratives auxquelles est subordonné le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 26 août 2012 (lendemain de la publication du décret au JO).
Trois situations sont à distinguer selon la personne qui réalise l’investissement :
– Investissements réalisés par une personne physique ;
– Investissements réalisés par une société autre qu’une SCPI ;
– Investissements réalisés par une SCPI.
A Investissements réalisés par une personne physique ou par une société autre qu’une SCPI.
Le nouvel article 46 AZC de l’annexe III au CGI prévoit que le contribuable – ou, le cas échéant, la société propriétaire de l’immeuble non soumise à l’IS et autre qu’une SCPI – doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d’impôt Malraux :
1 Une note annexe, établie conformément à un modèle fixé par l’Administration, comportant les informations suivantes :
– son identité et son adresse ;
– l’adresse du local concerné et la mention qu’il est situé, selon le cas, dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;
– la date, selon le cas, d’approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration ;
– la date de délivrance du permis de construire ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable ;
– l’affectation, à usage d’habitation ou à usage autre que l’habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ;
– le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement ;
– l’engagement de louer, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d’habitation, pendant au moins les neuf années suivant l’achèvement des travaux, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
– lorsque les travaux sont achevés, la date de leur achèvement ;
– lorsque le logement est mis en location, la date de prise d’effet du bail ;
2 Une copie des pièces justificatives suivantes :
– la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;
– l’autorisation d’urbanisme, accompagnée de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, sauf si ce document a déjà été produit au titre d’une année antérieure ;
– les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover, le contrat. Les factures ou le contrat doivent mentionner l’adresse de réalisation des travaux ainsi que leur nature et leur montant ;
– lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux ;
– le bail. Si le local n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé, le bail doit être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle celui-ci est signé. En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location, une copie du nouveau bail doit être jointe à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu.
B Propriétaire de l’immeuble société autre qu’une SCPI
En plus des obligations visées ci-dessus, la société doit, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire conformément à un modèle établi par l’Administration et comportant, pour l’année précédente, les renseignements suivants :
– l’identité et l’adresse de l’associé ;
– le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;
– la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ;
– l’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ;
– les modalités de calcul de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ;
– la quote-part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun ;
– en cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de la réduction d’impôt que l’associé doit ajouter à l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement ou la cession du bien ou des parts est intervenue.
La société doit joindre un exemplaire de ce document à sa déclaration de résultat.
Les associés personnes physiques doivent joindre à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction est demandé, outre les pièces justificatives mentionnées ci-dessus (A) :
– une copie de l’engagement de location souscrit par la société propriétaire ;
– une copie du document fourni par la société ;
– l’engagement de conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société propriétaire.
C Investissements réalisés au moyen de la souscription de parts de SCPI.
Lorsque l’investissement est réalisé au travers de la souscription de parts d’une SCPI, cette dernière doit, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire conformément au modèle fixé par l’Administration et comportant les éléments suivants :
– l’identité et l’adresse des associés ;
– le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé ainsi que le montant du capital souscrit et les modalités de calcul de la réduction d’impôt correspondant aux droits des associés ;
– la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds correspondant ;
– le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre de l’année précédente et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;
– l’attestation qu’au minimum 65 % du montant de la souscription servent exclusivement à financer des dépenses éligibles et que 30 % au minimum servent exclusivement à financer l’acquisition d’un ou plusieurs immeubles éligibles. Ces pourcentages s’apprécient au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte ;
– l’adresse des immeubles concernés, leur date d’acquisition, la date du dépôt de la demande de permis de construire ou de la déclaration de travaux et la date d’achèvement des travaux ;
– l’attestation que le produit de la souscription annuelle est intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci ;
– l’engagement de location de l’immeuble.
La SCPI doit joindre un exemplaire de ce document à sa déclaration de résultat.
Les parts détenues par les associés de la SCPI qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt doivent être inscrites, dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction est demandé, sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte doivent être conservés jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI (CGI, art. 199 tervicies, IV bis, 3).
Les associés de la SCPI doivent joindre à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire des documents fournis par la SCPI ainsi que les modalités de calcul de la réduction d’impôt.
Conclusion :
L’investissement dans le cadre de ce régime génère donc de lourdes conséquences en matière de justification. Les investisseurs devront se montrer extrêmement vigilants pour éviter les déconvenues lors d’un contrôle fiscal.